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2017年4月4日 星期二

屋主委託仲介該注意什麼?

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委託前
 一.決定出售價格: 
1.內政部實價登錄:此為最有公信力之依據,觀察實價登錄有兩個重要判別的數據 1. 最近三個月的成交價,切莫把焦點放在一兩年前的高價上,那都已經是歷史了,最近的成交行情才是最符合市場的價格  2.過去1-2年來房價是呈現漲勢.持平.或跌勢? 若是漲勢可將最近的成交價在略加一些來做定價,若是跌勢,就要有可能會成交更低的心理準備

 2.房地產相關報導:現在網路或電視平面刊物等等都能輕易獲得這些資料,因為實價登錄只能得到三個月以前的資料,會有三個月的資訊空窗期,因此近三個月的房市有無反轉?是跌更多還是漲更多?近期的相關報導會是非常重要的指標

 3. 591和各家房仲官網的待售物件:此區域同類型產品目前如何定價,千萬別把焦點只放在別人開價有多高上,會放在上面讓你看到就是還沒人要買   物件的瀏覽率和賣多久以及有多少同類型的產品與您競爭才是重點

4.詢問仲介公司 :事先透過前三項作初步的了解後,可再透過詢問仲介公司來補足不足的部分,畢竟房仲在第一線的產業會有更高的敏銳度和第一手資訊
                         ,並依此比較各家房仲人員的專業度和服務,以作為將來委託仲介的重要依據

 小叮嚀:  每個屋主售屋時都會有理想的價格,但是理想是否能成為現實?事前的市場調查是最重要的,價格的合理性決定是否成交關鍵8成以上的因素,也藉此可避免定價過高淪為空轉或訂價過低將房屋低售的窘境


二.了解售屋產生的費用:賣房子的售價並非您實際獲取的金額喔!務必請房仲人員幫您試算好各種相關費用
                                  仲介服務費
                                  土地增值稅  
                                  房地合一稅費
                                  其他相關費用

三.銷售計劃 :訂定合理價格後,最重要的就是與房仲人員討論好的銷售計畫了,好的銷售計畫才能縮短您的銷售天數
                  要調理出一道道美味的菜色,每道菜會有不同火侯,材料和不同的調味比例才可能美味,銷售房子也是,套房和豪宅.住家和辦公室.不同的產品曝光的方式和比例也必然不同
                  了解您房子所鎖定的客戶族群在哪並做出行銷計畫才不會浪費您寶貝的時光 
1.屋況是否需重新整理?如何增加買方看屋時的好感度?
2.網路行銷:591,臉書,房仲官網等平台,此類買方多以30-45為主,  以中低價位的產品效果最為顯著
3.彩D :以在地族群的買方最為有效
4.簡訊:可刪選出對象的收入,所在地,性別等來委託電信業者發送,最具有主動性跟針對性,為缺點是一通簡訊只能發約70字,對物件內容較難詳細說明
5.守現:在物件現場或附近人潮多的地方放立牌曝光,此類買方對地點和區域性的接受度和成交率較高,缺點為曝光度較低
                  還有現場張貼大售,房仲舊有買方聯絡,發傳單,工商名冊等等.........
           
四.選擇仲介  
1.委託多家並不見得就有效率,房仲人員會為您做什麼才是重點
2.品牌迷思:其實只要您在市面上能唸出的品牌其實都是可以考慮的,大部分的時候你的承辦業務員往往比你委託的品牌還重要,真正幫你在張羅的是你的承辦人員
3.年資跟經驗不代表一切:勤勞肯跑  對您的房子有想法肯落實 才是您真正要找的人

 小叮嚀:委託仲介賣屋有時真的就像幫小孩選學校一樣,小孩不是丟給學校以後就不關我們的事了,賣房子也是一樣,有無充分了解你委託的房仲人員跟公司,才能讓您事半功倍

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