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2018年6月13日 星期三

土地價值概估法

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土地價值概估法
我家的土地值多少錢?當有建設公司要來買我家的土地,或舊房子時,我到底有沒有賣便宜了?還是我賣太貴了根本不會有人來買?建設公司又是如何評估土地的價值呢?
建設公司在評估一塊土地的價值時有很多的面向,土地的面寬及深度?臨幾米的道路?是否還需整合其他土地等種種因素,這些都會影響建設公司所出價的意願      
當然,不管有多少考量的因素,最終主導土地價值的不外乎是三個原因  1.蓋好後房價可賣多少?好不好賣?  2.營造成本及其他的開銷  3.土地可創造出多少建坪,簡單說就是可蓋多少房子?


 要計算土地價值時,我們得先了解幾樣東西:

一.預期銷售的房價:預期銷售的房價,看似簡單只要從內政部實價登錄上參考即可,但是未來的房價往往是地主與建設公司看法差異  最大的地方,地主往往看的是周遭豪宅的價格,而建設公司是計算最容易賣出的價格    要找出合理的房價,一定要客觀的從幾方面去看 1.景氣的好壞:未來的房價是漲的機會多還是跌的機會多?   2.找同質性的產品   例如若是我們的基地面積較小只能規劃七樓的華廈,那麼就必需參考附近7樓有電梯的產品實價登錄約多少來做預期  
 
 二.土地使用分區   可參考何謂土地使用分區?如何知道我家的土地使用分區?

三.容積率    也就是房子可蓋多少?  請參考土地可蓋幾坪?銷售坪數及速算法介紹

四.營建成本   以台北市來說營造成本每坪大概在15-20萬之間,以同樣的建材來說,營造成本會取決於幾項因素  1.基地面積  基地面積越小營造成本越高,反之基地越大成本越低   2.土質是否需改良?  3.臨道路面寬  臨道路越寬,通常代表施工越容易,例如水泥車容易進出等,當然成本也相對降低   4.左鄰右舍  如果基地旁有緊臨其他房子,在拆除基地上的建物及施工時容易造成鄰損的問題,也會造成營建成本的增加

在了解以上的數據後,以下便是土地售價速算法的介紹:

基本公式: 土地售價 =(房價÷報酬率÷管銷費用-營建成本)x銷售坪數
假設台北市某區住三的土地 
其預估房價為90萬/坪   營造成本暫定為17萬   
容積率:2.25x1.55=3.4875(不考慮其他獎勵)

土地售價 =(90萬÷1.3報酬率÷1.15管銷費用-17萬)x3.4875=150.66萬

也就是說在上述的數據之下,建設公司會願意以每坪150萬上下的價格來購買其土地

以上僅是提供土地價值簡易的速算法,希望可以對想了解自己土地價值的人有所幫助